Строительная дилемма

Спрос-вопрос

5 сентября 2008 года на заседании правительства Красноярского края была утверждена целевая ведомственная программа развития строительной отрасли. Основной целью программы стало обеспечение жителей края доступным и комфортным жильем. По планам правительства уже к 2011 году в крае должно быть построено 4,5 млн кв. м жилой недвижимости. Причем более половины этого объема придется на Красноярск.

Министр строительства Красноярского края Николай Глушков бодро рапортовал об успехах на этом поприще. Однако такой объем строительства может натолкнуться на отсутствие платежеспособного спроса.

— На сегодня действительно имеет место снижение спроса на квартиры, — говорит заместитель генерального директора по инвестиционной политике компании «SM.art — искусство инвестиций» Сергей Наговицин. — Это обусловлено в первую очередь достаточно высокой ценой квадратного метра и проблемами ипотечного кредитования«. Также о снижении спроса говорит специалист по связям с общественностью строительной компании «Монолитхолдинг» Александр Осадчий: «Несмотря на то что все, построенное нами, так или иначе продается, темпы продаж сейчас ниже, чем еще в прошлом году».

Николай Глушков видит причину снижения спроса в уменьшении активности той части потребителей, которая рассматривает квартиры как способ долговременных инвестиций. Однако количество тех жителей края, кто хочет решить свой квартирный вопрос, по-прежнему велико.

— У Красноярского края нет такой сверхзадачи — гонка за максимальными темпами ввода жилья, — говорит министр, — есть запланированные показатели, которые строительный комплекс региона год от года стремится выполнять для достижения главной цели — удовлетворения потребности населения в улучшении жилищных условий.

Однако речь здесь стоит вести не столько о желании жителей края, сколько о возможности его удовлетворить. А для этого есть все основания, ведь при сегодняшних ценах на квадратные метры купить жилье способен далеко не каждый. Еще бы, ведь за пару последних лет цены на недвижимость выросли в 2-3 раза. Тогда как уровень доходов населения за то же время увеличился лишь на 58%.

Все это должно бы сильно уменьшить энтузиазм красноярских застройщиков в желании строить все больше и больше. Но пока этого не происходит. «В крае нет снижения темпов строительства и ввода жилья, — отчитывался еще на заседании правительства Глушков. — За 8 месяцев текущего года мы на 18% превысили результаты прошлого года». Получается, что красноярские застройщики действуют вопреки базовым законам экономики.

— Правильнее охарактеризовать состояние спроса не как падение, а как определенное затишье, — уверен Осадчий. — Это довольно прогнозируемое поведение потребителя. Цены остановились и даже дали некоторое снижение. В этой ситуации потребитель занял выжидательную позицию в надежде, что цены будут падать и дальше.

Ипотечное эхо

Большую помощь в стимулировании спроса могла бы оказать бурно развивавшаяся в прошлые годы ипотека. Однако и здесь не все гладко. Во-первых, американский ипотечный кризис сильно подкосил позиции российских банков. Так, по информации главного экономиста Сбербанка Ксении Юдаевой, даже крупнейшие банки страны до 20% своих активов получают в качестве привлеченных средств из-за границы, где деньги попросту имеют тенденцию кончаться, приводя к подорожанию межбанковских кредитов. Таким образом подорожала и ипотека. Во-вторых, по выше же описанным причинам кризис ликвидности не миновал и российские банки, которые вследствие этого стали куда более требовательны к заемщикам.

Эти два фактора породили в свою очередь неприятную синергию. Известный постулат «чем выше доходность, тем выше риск» справедлив и для банков. Причем со стороны не заемщиков или вкладчиков, а именно банков. «По сути, чем выше процент по кредиту, чем жестче требования к заемщику, тем отчаяннее должно быть положение у человека, чтобы он решился влезать в долговую яму, — рассуждает Юдаева, — и тем выше риск банка получить недобросовестного или некредитоспособного заемщика». С другой стороны, при увеличении ставок по кредиту до 15% (средняя ставка для российских банков) ежемесячные платежи по кредиту, скажем, $100 тыс. составят около $1600, и это еще без дополнительных комиссий. Тогда как, по информации газеты «Ведомости», у АИЖК много заемщиков, чей доход на семью составляет 35 000-40 000руб., то есть те же самые $1600. Таким образом, российская банковская система рискует повторить печальный опыт американских банков, если не снизит ставки (что не выгодно) или не прекратит выдавать ипотечные кредиты таким заемщикам.

— Не стоит нагнетать обстановку вокруг ипотечного кредитования, — уверен Александр Осадчий. — Например, под наши объекты кредиты выдаются, отказов по ипотеке нет. Я полагаю, здесь другое. Некоторые строительные организации просто не аккредитованы в банках, поэтому их клиентам отказывают в ипотеке. Если же говорить о ставках по кредитам и условиях кредитования, то вот, например, Сбербанк свои условия не менял и ставки не повышал. Так что, по-моему, ситуацию с ипотекой сильно драматизируют.
Однако можно ли говорить о доступности ипотечных кредитов, когда их выдает один-два банка из более чем 100 в крае, — вопрос риторический.

Искусство подчинения

По идее дорожающая ипотека, снижающийся спрос должны бы отпугнуть застройщиков от реализации таких мощных программ. Так, по информации Николая Глушкова, «застройщики не хотят вводить жилье, потому что стоит очень много непроданных квартир». Однако Осадчий уверяет, что такого уж большого количества пустующих, тем паче по несколько лет, квартир у застройщиков нет. «Если судить по опыту нашей компании, — говорит эксперт, — то, конечно, уже давно нет такого, чтобы все квартиры в доме раскупались сразу, но квартиры покупаются, хоть и медленно, и покупатели у нас есть. Все продается. Конечно, не так быстро, как раньше, но продается».

Для простого же человека вопрос спроса далеко не самый важный. Его больше интересует цена, которая, как вполне стоит ожидать, может пойти вниз. По сути, это уже происходит. По информации Глушкова, цены в городе на недвижимость остановились еще в апреле, в течение же лета произошло снижение на 5-6 тыс. руб. за кв. м.

— В ближайшее время будет стагнация цен на недвижимость в пределах 1% в месяц, — идет еще дальше Сергей Наговицин. — В общем-то, это происходит уже сейчас. Конечно, можно ожидать сезонного всплеска цены, но он вряд ли будет столь заметен. Так, за прошлую неделю квартиры подорожали примерно на 0,5%, но это будет сглажено дальнейшим снижением цен. На сегодня действительно основная доля застройщиков официально повышает цену, но появляется институт скидок. Так, при покупке квартиры вам предлагается скидка в 10-15%. Вот и получается, что при растущей формальной цене фактические цены снижаются. Это продлится до тех пор, пока кто-нибудь из застройщиков не снизит цену официально, что, по нашим прогнозам, может произойти в ближайшие 3-6 месяцев, если цены за это время не смогут возобновить рост.

Затормозить ожидаемое снижение может разве что растущая себестоимость строительства. Стройматериалы продолжают дорожать — так, совсем недавно примерно на 20% подорожала арматура.

— Цены на квадратные метры вряд ли будут снижаться столь радикально, — уверен Осадчий. — На сегодня себестоимость строительства 1 кв. метра уже находится на уровне 35-38 тыс. руб., тогда как продажная цена — 48-52 тыс. руб., так что особо снижать некуда.

Наговицин, однако, называет другую величину себестоимости — 26-34 тыс. руб. за кв. м в зависимости от района застройки. Таким образом, если оценки инвестиционной компании верны, то ресурс снижения все-таки есть. Тогда встает вопрос о желании застройщиков снижать продажную цену. Но если сегодняшняя ситуация со спросом и продажами продержится достаточно долго, то строители вынуждены будут подчиниться рынку.